Vastgoed

Ontwikkeling en samenstelling gebouwenvoorraad
De gemeentelijke gebouwenvoorraad betreft begin 2018 108 gebouwen, waarvan 6 als tijdelijk zijn aangemerkt, inhoudende dat zij op de nominatie staan om binnen afzienbare termijn te worden afgestoten. Daarnaast beschikt de gemeente in het kader van haar huisvestingspicht voor het onderwijs over 36 schoolgebouwen, waarvan 5 in gemeentelijk eigendom.

Het tenniscomplex Startbaan is tegen het eind van 2017 in recht van opstal uitgegeven. In 2018 wordt de gebouwenvoorraad uitgebreid met een turnhal, terwijl de vervanging van een sporthal en een school voor primair onderwijs in voorbereiding zijn. Verder zijn het Hermann Wesselink College en Amstelwijs in staat gesteld zelf tot nieuwbouw ter vervanging van haar gehele huidige huisvesting respectievelijk een school voor speciaal onderwijs over te gaan.

De gemeentelijke gebouwenvoorraad kan als volgt worden uitgesplitst:

Leegstand en verhuur
Leegstand, meerendeels gedeeltelijk, komt momenteel voor in 5 gebouwen, waaronder 2 gebouwen die in reserve worden gehouden voor het onderwijs en daarom, zo mogelijk, alleen voor de korte termijn worden verhuurd.

Afgezien van de eigen huisvesting en de onderwijsgebouwen worden gebouwen afhankelijk van de aard van het gebruik tegen een in beginsel kostprijsdekkende dan wel marktconforme huurprijs verhuurd. Voor de berekening van kostprijsdekkende huren wordt aansluiting gezocht bij de historische kostprijs, hetgeen zich met name uit in het achterwege laten van een kapitaallastencomponent in de gevallen waarin het object geen boekwaarde meer heeft.

In de op 21 juni 2017 door de raad goedgekeurde notitie Vervolg rekenkameronderzoek vastgoedbeleid is de historische kostprijs gesteld tegenover een benadering van de zogenoemde opportunity costs c.q. de misgelopen opbrengst van de ingezette middelen bij optimale alternatieve aanwending. In de kostprijs o.b.v. opportunity costs is voor de relevante gebouwencategorieën de kapitaallastencomponent berekend als de gemeentelijke omslagrente over de woz-waarde bij de huidige bestemming. In theorie is dit de veilige beleggingsopbrengst die behaald kan worden over de verkoopopbrengst bij afstoten van de betrokken panden. Dit resulteerde in de volgende kostprijsverschillen per categorie:

Bij dit gebruik van omslagrente en woz-waarde passen twee kanttekeningen. De gemeentelijke omslagrente bedraagt momenteel 4,5%. In de huidige markt en voor dit doel is dit relatief hoog. Verder is de woz-waardering van maatschappelijk vastgoed een betrekkelijk onzekere aangelegenheid, aangezien deze objecten in het algemeen incourant zijn en marktprijzen daarvoor dus slechts beperkt voorhanden. Rekening moet dan ook worden gehouden met op deze manier te hoog berekende opportunity costs. Overigens liggen de actuele, in beginsel marktconforme huren voor de grotendeels als commercieel aan te merken categorie “divers” wel op het niveau van de berekende opportunity costs.

Onderhoud
Sinds 2007 bevat de begroting structurele budgetten voor duurzame instandhouding van het gemeentelijk vastgoed, gebaseerd op planningen van jaarlijks onderhoud (JOP) en planmatig meerjarig onderhoud (MOP). Het structurele budget voor meerjarig onderhoud is het gemiddelde jaarbedrag van de meerjarenonderhoudsplanning voor de komende twintig jaar. Voor wat betreft meerjarig onderhoud worden de verschillen tussen de structurele begrotingsbelasting en de werkelijke uitgaven in enig jaar geëgaliseerd via de onderhoudsvoorziening.

Jaarlijks wordt voor een derde van alle panden de meerjarenonderhoudsplanning geactualiseerd, zodat het gehele bestand in een cyclus van drie jaar grondig wordt doorgenomen. Op deze manier wordt tevens zicht gehouden op de bouwkundige kwaliteit van het gebouwenbestand. Omdat het gebouwenbestand geleidelijk veroudert, vertoont de meerjarenonderhoudsplanning een opwaartse tendens. Daartegenover kunnen onderhoudsmaatregelen van panden die naar verwachting zullen worden afgestoten in voorkomende gevallen achterwege blijven. Ieder jaar bij de opstelling van de jaarrekening wordt in samenhang met de actuele meerjarenonderhoudsplanning beoordeeld, of de stand van de onderhoudsvoorziening toereikend is. Het meerjarenperspectief geeft een sluitend beeld tot en met 2036 met een onderhoudspiek rond 2020 als het raadhuis de veertig jarige leeftijd bereikt.

In de op 21 juni 2017 door de raad goedgekeurde notitie Vervolg Rekenkameronderzoek vastgoedbeleid is aangekondigd, dat voor wat betreft de techniek van de meerjarenonderhoudsplanning in 2017 wordt overgestapt op een systematiek die voldoet aan de NEN 2767, de huidige standaard op dit terrein. Deze systematiek is meer dan de tot dusverre gehanteerde gericht op sturing op een geëxpliciteerd onderhoudsniveau. Ook is het de bedoeling dat afwegingen rond duurzaamheid een plaats in de nieuwe systematiek krijgen. De planning is erop gericht de meerjarenonderhoudsplanning op basis van de nieuwe systematiek medio 2018 beschikbaar te hebben. Dit zal de basis vormen om eventuele financiële  consequenties aan het bestuur voor te leggen waarbij in ieder geval onderscheid wordt gemaakt (als daar sprake van is) tussen het bestaande kwaliteitsniveau en aanpassingen hierop.

Jaarlijks wordt het daadwerkelijk noodzakelijke onderhoud bepaald en uitgevoerd. Bij panden waarvan voortgezet gebruik wordt voorzien, wordt gestuurd op het voorkomen van achterstallig onderhoud. Bij gebouwen waarvan duidelijk is dat deze op korte termijn (enkele jaren) zullen worden afgestoten, vindt onderhoud op een minimaal niveau plaats, zij het met inachtneming van de aan deze gebouwen te stellen gebruiks- en veiligheidseisen.